Sermaye Piyasasıi Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasasıi Kurulu tarafindan düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayali sermaye piyasası araçlarina yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir. Temel olarak menkul kıymet yatırım ortaklıklarıyla benzer olan GYO'nin ayırıcıözelliği, portföyünde menkul kıymet yerine gayrimenkullerin ve bunlara dayalı menkul kıymetlerin bulunmasıdır. Esas olarak portföyde yer alan yatırım araçları; gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, bina, arsa, arazi, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkuller üzerinde kurulan intifa hakları ve kira geliri elde etmek amacıyla yapılan gayrimenkul yatırımları olarak sıralanabilir. Hisse senetlerinin halka arzı yoluyla yatırımcılardan toplanan paralar bir havuz şekline getirilerek, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere yatırım yapılmakta; böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır.

Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından ve kiralanmasindan kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığıi, dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktaracaktir. Gayrimenkulün kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 1992 yılında Sermaye Piyasası Kanunu ve Vergi Kanunlarında yapılan düzenlemelerle ilk kez hukuk sistemimize girmiştir. 22.7.1995 tarih ve 22351 sayılıi Resmi Gazete'de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kuruluşlarına, faaliyet ilke ve kurallarına, hisse senetlerini halka arz etmelerine ilişkin esasları düzenlemiştir.